本文摘要：“十年后的万科还是地产公司吗？

“十年后的万科还是地产公司吗？我想要不应当是了，即使是，也应当不会惨淡经营。”6月29日，万科董事会主席郁亮在2017年度股东大会上如是说。好像接下一身硝烟的战袍，以一个羽扇纶巾的姿态上前南北“美好生活”。

“美好生活场景师”是郁亮时代最经常驳回的一个词，意味著万科再行一次打开了多元化发展的道路。修建养老公寓、发展商业、物流、长租公寓、冰雪渡假、教育、产业办公等业务，新的万科业务完全涵括了一个城市生活所牵涉到的所有领域。

无意去除万科地产属性的郁亮回应，“方向是具体的，路径是不明晰的。”转型和多元化也沦为2018年很多房企的。与以往有所不同的是，此次房企转型的特点是：未来仍然是“一锤子买卖”，而是随着持有人型项目的减少，参予到城市生活运营中，房企也将已完成从“生意人”到“城市运营者”的角色改变，尽管利润快速增长短期内上升不可避免。去地产化？还是换一种玩法2018年，融资渠道收窄，融资成本大幅度下降，房企资金链今年面对着前所未有的困境。

而房地产市场已呈现出冰火两重天的格局。一方面，北京、上海、深圳等一线城市房价经常出现了调整，成交量大幅度衰退，同时一线城市周边的一些三四线城市房价甚至经常出现了不了了之。

另一方面，武汉、成都等二线城市房价走势强大，部分热点三四线城市房价较慢攀升。可以意识到的是，随着调控政策对高房价的围追堵截，房地产未来的利润空间将不会持续被传输，转型看上去势在必行。2018年3月，万科发布了2017年度报告，公司构建销售面积3595万平方米，销售金额5299亿元，同比分别下降30.0%和45.3%，市场份额从2016年的3.1%下降至2017年的4.0%。相比之下，营业收入仅有构建了1%的黯淡快速增长。

4月26日，万科公布2018年第1季度报告表明，构建营业收入308.3亿元，同比快速增长65.8%；构建归属于上市公司股东的净利润8.9亿元，同比快速增长28.7%。按照万科总裁祝九胜在6月29日股东大会的话来说：“万科销售金额全年快速增长45.3%。

南方28.6%，上海区域28.33%，北方区域23.8%，区域产于均衡合理，22个城市销售金额超强百亿。我们的产品探讨于普通人的业主市场需求，住宅占到82.7%，招商占到比13.6%，其它设施占到3.7%，其中93%的住宅是中小户型。

”这一数据表明，住宅项目的销售收入仍是万科最重要的流量入口，万科大自然会退出，而是换一种玩法而已。多元化发展的前车之鉴创立于1984年5月的万科，是国内首批公开发表上市的企业之一。

随着万科的A股、B股先后上市，丰沛的资金让上世纪90年代中期的万科多元化积极开展得如火如荼，投身于商贸、工业、地产、证券、文化五大行业。资金集中、人力集中造成的结果就是企业规模和利润都下降力弱，甚至经常出现停滞不前。而同时期回头专业化道路的三九集团，1996年规模有40多亿元，海尔有60多亿元。

当时还是万科总裁的王石意识到：如果战略目标不明晰，管理能力过于成熟期，盲目跨界，多元化发展不会集中企业的战斗力。在多元化道路遇阻后，王石极力主张专业化，为了构建这个目标，他把一些赚的企业都变卖了。万科的调整基本上经历了3个阶段：首先就是指多元化经营向专营房地产集中于；然后就是指房地产多品种经营向住宅集中于；最后就是投入的资源由12个城市向北京、深圳、上海和天津集中于。其间对其他企业关停并转，该买的买，回笼资金1.3亿元。

时隔二十多年，万科再度踏上多元化发展的道路，甚至故意抹去地产公司这个概念，舍弃当初执著执着的“地产专业化”，是顺势而为还是早已想好另一种玩法？一位曾在万科供职的业内人士回应，只不过从2013年万科就明确提出了“城市设施服务商”概念，去地产简化从那时就祸根了伏笔。所谓城市设施服务商，可以把房子比喻成一个硬件，就像苹果手机，苹果硬件做到得再行好，也不过是一个硬件公司，而硬件公司在资本市场中是没想象空间的，随着技术的改版，被出局的几率也就越大，苹果之所以享有高估值，是因为它的软件系统带给的 ‘互联网服务收益’。在华尔街，硬件公司的市盈率往往不过15倍，而互联网公司的市盈率往往不会给到30~60倍。此前，郁亮曾经带队到腾、阿里自学。

“城市设施服务商”也好，“美好生活场景师”也好，未来房企的战略逻辑将是：卖房子相等于买“硬件”；通过出售房子，取得了大量客户，环绕客户做到电子货币服务，这种收益就类似于把装备卖给游戏参与者。当然这种模式，也许不会让习惯了暴利慢周转的房企在很长一段时间内陷于资金链的困境中。情绪的万科郁亮的高调转型的声明，让很多人惊叹不懂，因为万科去年的市场份额在减少，业绩展现出也很靓丽。7月4日，万科公布销售摘要，2018年上半年，万科构建合约销售金额3046.6亿元，同比快速增长9.91%，合约销售面积2035.4万平方米，同比下跌8.93%。

正是在房地产市场中顺风顺水之时，为啥还非要宣告万科打算转型发展了呢？逃着“美好生活”跳跃的万科或许有点情绪。今年以来，地产股仍然保持着下滑的走势，最近的利空政策时有发生堪称让地产股跌跌一触即发。自棚改政策调整消息一周来，地产股市值冷却逾3000亿元，自今年1月底以来，地产股市值冷却总计过万亿元。

仅有最近一周，万科A市值跌到去大约400亿元。在6月29日的股东大会上，一位小股东回答郁亮：“我在40元/股的时候没买，现在万科股价已近不了了之，要不要挤兑？”郁亮问：“劝说人交易股票是危险性的事儿，做人要厚道，极力不劝说人卖股票、买股票。万科作好自己的事情，市场经常出现的变化是我们不高效率的，留得青山在不怕没柴烧。

”郁亮所要觅的青山，指向了万科的“战队”，但这支战队或许未抵达郁亮的失望。两年间，万科在销售规模排行榜上的方位先后被恒大和碧桂园领先于，新的业务的快速增长也仍然仍未显著进展，与此同时，一线业务骨干积极性不低，一些万科老将相继辞职，万科的情绪不仅来自外部环境，还在于内部。发动基层、提振士气沦为万科当下所急需解决的“内忧”。就在不久前，网上流传万科内部发动一场极具冒险性的“鼓掌椅子”运动。

知情人士称之为，在地方公司，万科中基层员工被拒绝已完成一次离职再行上岗，竞争上岗告终之后离岗。明确流程为各城市公司的员工被就地免职后，岗位对外开放，在全公司内竞聘上岗，目的是唤起员工的“战斗力”和“狼性”。但部门总经理级别及以上人员除外。

对于万科的这种作法，有行业内人士回应，“这种方式的想法是好的，但部门总经理级别及以上人员除外，意味著核心方位未被感受到，既得利益者依旧占有大多数资源和权力。万科南方区域某公司甚至将自己拆卸分为19个部门，设置了19名部门继续执行合伙人来确保既得利益者的利益会在变革中受到影响。这场改革的成功率并不低。”一位万科辞职的人员认为，万科人员流动仍然相当大，主要以专业经理到部门副经理级别等业务骨干居多，辞职的原因大多因为薪酬和职位。

如果大面积实行’鼓掌椅子’甄选机制，有可能还不会有一批人离开了。

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